杨红旭万科和人大预测的房价谁更靠谱产

2019年02月01日 来源:

  杨红旭:万科和人大预测的房价谁更靠谱

  关于房价走势预测方面,万科和中国人民大学出现严重分岐。前段时间,人民大学发布的《中国宏观经济分析与预测报告》认为:2011年上半年房地产行业资金链将出现严重问题,预计明年3月至4月是楼市全面调整的时点,房地产价格将出现接近20%的下滑。而近日万科副总裁肖莉在公开场合表示,受政策调控和供求关系的影响,未来一年房价有垃圾房除臭设备下调压力,但不可能出现大幅下跌,不可能出现20%的降幅。

  近些年,随着房地产市场的持续繁荣,尤其是房价不断高涨,关于房价走势的预测亦层出不穷。有两种流派呈极端化倾向。一种是严重看空派,动辄就认为房价必跌一半

。持些论者,既有不着边际的大忽悠派,也有所谓的知名学者教授,或许他们出发点并不算错,但事实上却误导了部分民众,使很多信徒一而再,再而三的错过购房时机。

  另一种是盲目看涨派,不管政策松紧,他们都认为房价还将继续飙升,比如“三年翻番论”就大行其道。这类预言者中既包括个别的学者,也有部分跟房地产开发有关的利益中人。听从这类言论的购房者,确实获得了资产升值的高收益。但持续多年唱多房价,客观上成为房价猛涨的舆论助推者。而且,他们无视商品房作为一种资产,价格不可能永涨不跌的事实,更不愿面对每次调自行走式升降机控后,楼市都会有所降温,部分时期部分城市房价出现下跌(比如2008年下半年)的事实。

  上述两种观点都不免流于偏执。或者因特殊利益而别有用心的夸大论调,纯属大忽悠;或者偏重于学术化、理论化,根本没有接触过,也不大懂市场实际操作,北京社科院的某些报告和人大的这份报告即如此。人大报告通过建立模型,仅仅是测算房地产资金面和住宅供给面,就得出了70个大中城市房价将下跌2恨一个不值得的人0%的结论。

  而淡淡的寂寞不放纵却独品生命里的无奈;淡淡的思念不纠缠却绵长浓厚学术研究中,在建立模型测算时,是假定其他诸多变量是不变的,而实际上影响房价的变量错综复杂,不断动态变化,这是几乎所有通过别等到无能为力模型预测房价走势不靠谱的原因所在。如果这样能准确预测房价,也就有办法准确预测股价,那么学者们只须按此炒房炒股,即可成为超级富翁了。

  除了两种非理性论者之外,还有一种市场派。这些人或机构(专业房地产市场研究机构和大型房地产商)多与市场比较近,他们的理论水平远不如学者、教授,但对于市场的认知度和敏感度却远超后者,万科就是一个典型。

  万科的项目遍布全国40多个大中城市,只要汇总分析自己的楼盘销售数据,就能基本知悉全国市场动态,其准确率甚至超过国家统计局。2008年11月王石个抛出“拐点论”,万科率先进行促销,结果证明其预测相当准确。

  正是在这一背景下,笔者认为万科的观点比人大观点,更接近市场真实。肖莉表示:明年全国房屋库存将逐步上升,但总体处于较低水平,因2010年供应不足,且未来楼市需求可能反弹,明年楼市缺乏大跌的基础,2012年可能出现供不应求的情况。正由于高温恒温烘箱对于明后年市场的谨慎乐观,在当前严厉的调控之下,万科依然积极拿地。想等着明年房价整体下跌20%的朋友,届时可能会失望。而一线城市小幅下跌一些,还是值得期待的。

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